Вопросы регистрации сделок с недвижимостью.
05.07.2009Права на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом требуют обязательной государственной регистрации. Собственно переход прав в результате купли-продажи, дарения, мены или иных сделок с недвижимостью считается совершенным именно с момента, когда оформлена государственная регистрация сделки с недвижимостью. Результатом регистрации является получение владельцем недвижимости свидетельства о собственности.
Если формулировать максимально просто, основной принцип подхода регистрирующих органов к своей деятельности — непротиворечивость подаваемого им пакета документов. Из представленных бумаг должно четко и однозначно следовать, кто именно является получателем свидетельства о собственности, какая именно это собственность (ее адрес, площадь и пр.) и имеются ли у заявителя все необходимые правовые основания для получения свидетельства о собственности.
Заниматься хождением по кабинетам и сбором бумаг готовы далеко не все. Поэтому оказание услуг по регистрации давно превратилось в бизнес, лежащий на стыке работы юристов и риэлторов. За подобные услуги обычно берут 1-2 % от суммы приобретаемой недвижимости, причем не считая сборов и пошлин. На самом деле можно все сделать самостоятельно, хотя зачастую потребуется запас терпения и времени.
Исходные данные
Правами на недвижимость ведает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно Росрегистрация, www.rosregistr.ru). В каждом субъекте федерации имеется свое территориальный орган данной организации.
Для регистрации любой недвижимости необходимо иметь два документа. Во-первых, это заявление на проведение регистрационных действий, во-вторых, квитанцию об оплате регистрации. Для физических лиц величина сбора измеряется сотнями рублей (максимум — 750). Но: если в документах найдена ошибка и вам возвращают их на доработку, оплату придется произвести заново. (Наличие у гражданина паспорта считаем само собой разумеющимся.)
В зависимости от вида недвижимости процесс регистрации различается по степени сложности. Самая простая ситуация — регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке. Купля-продажа и дарение квартир — наиболее отработанная и, что называется, накатанная сфера работы регистраторов.
Квартира в построенном доме
Совершенно обратную картину представляет собой регистрация прав собственности на квартиры в новостройках. Это самый муторный и долгий на сегодня процесс регистрации недвижимости. Он может затягиваться на годы.
Промедления с регистрацией прав связаны с тем, что все документы по дому оформляются поквартирно. То есть все юридические лица, участвовавшие в создании дома, проверяют, не вкралась ли ошибка в документы, отражающие их долю участия в тех или иных площадях. Пакеты для сверки готовятся не так уж долго — два, от силы три месяца, но последующий процесс подписания занимает обычно не меньшее время. После этого полностью подписанный создателями дома пакет бумаг поступает в администрацию. Чиновники выясняют, не нарушены ли права города, соответствует ли выдел доли жилых и нежилых помещений в процентах (как в инвестконтракте), реальности, измеренной в метрах. Примерно параллельно с этим участники создания дома ведут финансовые сверки, то есть выясняют точную, до копеек, бухгалтерскую сторону своих отношений.
Наконец, когда администрация все одобрила, а все счета-фактуры подписаны и отданы, заказчик строительства оформляет полный пакет документов на дом — от разрешения на строительство до последнего акта сверки документов — и отдает на правовую экспертизу в регистрационные органы, которые будут проверять точность изложенного (не спутались ли квартиры, не было ли двойных продаж и пр.). После месячной экспертизы органы регистрации практически в 100 % случаев находят ошибки или неточности и вводят приостановку регистрации прав на недвижимость — сначала на месяц, а потом еще раз, на три… и так далее. Пока документы не окажутся в полном порядке и не будет оформлена первая квартира (в случае с остальными применяется ссылка на первую).
По идее, имея на руках обмеры БТИ, договор долевого участия и акт сдачи дома в эксплуатацию вы можете пойти и зарегистрировать свою квартиру самостоятельно. Но это не так. Органы регистрации попросят с вас документы на всю строительно-инвестиционную историю дома, то есть предложат вам проделать самостоятельно работу нескольких юрдиц.
Тем не менее платить 1-2 %, которые продавцы новостроек запрашивают сразу же за оформление прав собственности необязательно. Равно и необязательно ждать годами своего свидетельства. В настоящее время все более распространяется практика регистрации через суд. Дело в том, что судебное решение является для регистраторов неоспоримым аргументом оформления прав. И так сейчас регистрируются не отдельные квартиры, а иногда целые микрорайоны. Причем застройщики сами не возражают против судебной практики и охотно подписывают бумагу, просящие суд решать вопрос без их участия.
Имея акт госкомиссии, договор долевого участия, акт обмеров БТИ, заказанный дольщиком самостоятельно, акт сверки с продавцом цены квартиры (если в договоре не указано, что она является окончательной — так бывает) можно идти в суд с иском к застройщику, который не выполняет условий заключенного договора в части сроков. Это достаточный пакет документов для получения судебного решения. Суд, работа БТИ, получение судебного решения и оформление прав в регистрационных органах займет до полугода. Тоже долго, но зато реально.
В дополнение к сказанному. Сейчас развивается новая волна исковых заявлений, которые вчиняются к застройщикам. Это иски о признании предварительного договора договором долевого участия. Основание для такового признания — документ об уплате денег. Сейчас планируется внести в ГК РФ положения, в принципе запрещающего платить по предварительным договорам. Но пока никто ничего не внес.
На отдых, на природу
Если вы справитесь с самостоятельной регистрацией новостройки, считайте, что ничего страшного в недвижимости вы больше не встретите. И можете, во-первых, оказывать платные услуги другим, а во-вторых, заняться регистрацией недвижимости других видов — земельного участка, например.
Если квартиры обмеряют сотрудники БТИ, с землей работают землеустроители территориальных земельных ведомств. Адреса и телефоны их легко узнать в интернете. Инженер-землеустроитель приедет на участок, попросит, чтобы ему показали, что именно надо мерить, после чего установит метки границ участка и сверит их относительно друг друга и относительно их нахождения на планете Земля. Итогом станет кадастровый паспорт земельного участка, дающий его общее описание с приложением плана с метками и длиннейшего описания земли в неких геосистемных кодах.
Однако есть вероятность, что кадастровый план участка вам не потребуется. Дело в том, что два года назад было сделано нововведение в ведении системы кадастра. Если план участка в едином государственном земельной кадастре уже существует, обновлять его не надо.
Несколько иначе обстоит дело с домом, который может стоять на участке. Владельцы домов, желающие их продать, обычно легализуют их самостоятельно. В упрощенном режиме это делается путем заказа документов БТИ, в результате появления которых дом становится как бы «обнаруженным», и на него при наличии хоть каких-то правовых оснований (акт выдела в советское время предприятием участка в дачном поселке, например, или просто книжка садовода) получают свидетельство о собственности (на землю отдельно, на дом отдельно).
В случае, когда легализацию загородной недвижимости придется вести самостоятельно, советуем все же не бегать по кабинетам, а поручить все какой-нибудь местной компании. Обычно стоимость услуг по тому, что называют у нас дачной амнистией, невелика. Дело в том, что землемеры, местное БТИ и органы регистрации зачастую работают по несовпадающему графику и на достаточно простую, казалось бы операцию, придется затратить излишние усилия и время. По схеме же самой регистрации — ничего сложного, обращаться с пакетом документов (в случае купли-продажи это договор и бумага, подтверждающая оплату) следует в местный территориальный орган по регистрации недвижимости.
Realto.ru | 
