Ипотечный словарь заемщика.
12.01.2009

Раздел: Ипотека

А  В  Г  Д  З  И  К  Л  М  Н  О  П  Р  С  У  Ф  Э

А 

Юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных Кредиторов в порядке, установленном законодательством.

Постепенное уменьшение кредитной задолженности заемщика за счет регулярных платежей по погашению самого кредита и выплаты процентов. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.

По сути дела, именно полная амортизация взятого кредита — заветная цель любого ипотечного заемщика. Ведь за этим следует снятие залога с квартиры или дома, купленного за кредитные средства, и существенная прибавка к семейному бюджету. Бремя ежемесячных кредитных платежей уходит в прошлое.

Оценка вероятности погашения кредита Заемщиком. Эта процедура предполагает изучение платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика, т.е. способности заемщика погасить кредит (оценка уровня его доходов) и готовности погасить кредит (анализ его кредитной истории).

Для ипотечного заемщика андеррайтинг — это своего рода чистилище. Количество запрашиваемых банком документов непредсказуемо. Количество и дотошность вопросов, задаваемых кредитным экспертом, — тем более. И обижаться тут не на кого. Ведь ипотечный кредит — это десятки, а то и сотни тысяч долларов. Принимая на себя такие риски, банки имеют полное право на осмотрительность. Смягчить шоковое состояние соискателя кредита в этот ответственный момент может опытный кредитный консультант (ипотечный брокер). Не являясь сотрудником банка, консультант посоветует, как правильно себя вести на собеседовании. А еще лучше, если он лично сопроводит клиента в банк. Для этого, правда, необходимо, чтобы банк разрешил такого рода сопровождение, уполномочив кредитных консультантов определенной компании на столь энергичные действия по обслуживанию клиентов.

Рассмотрение банком квартиры или дома, который заемщик хотел бы купить на кредитные средства и/или предоставить в залог по кредиту.

Например, дом не должен планироваться к сносу или быть ветхим. В случае если объект недвижимости это новостройка, документация о таком объекте должна соответствовать законодательству.

Наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным кредитам. Весь период действия кредитного договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях — в зависимости от выбранной валюты кредита). В начале кредитного периода в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце — платежи по возврату долга.

В отличие от так называемой равнодолевой схемы погашения кредита, данная схема весьма удобна для тех, кто при стабильных доходах хочет иметь стабильный семейный бюджет на долгие годы вперед. Но при этом следует учитывать одно обстоятельство. Если вы захотите погасить кредит досрочно, одним платежом, никакого пересчета по ранее уплаченным вами процентам банк делать не станет. Следовательно, у вас будет некая переплата по процентам. Впрочем, из этого житейского замечания вовсе не вытекает практический совет требовать в банке другую (например, равнодолевую) схему расчетов по кредиту. Как правило, в этом отношении никакого выбора заемщику банк не предоставляет.

В 

Валюта, в которой предоставляется кредит. На российском рынке ипотеки применяются только три таких валюты: рубли, доллары и евро.

В принципе, привязка кредита к какой-либо из названных иностранных валют не означает, что и рассчитываться с банком придется именно в ней. Можно платить в рублях, дав банку поручение на конвертацию. Правда, в этом случае из-за плавающего курса не удастся сделать процедуру расчетов автоматической: через списание с личного счета или через бухгалтерию вашего предприятия. Что же касается вопроса, какая валюта лучше для заемщика, то однозначного ответа на него никто дать не рискнет.

Часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

В принципе, заемщику, уже получившему у банка кредит, совершенно безразлично, откуда банк возьмет средства на следующий кредит. Заемщику важно знать одно — что при продаже его собственного кредита (вместе с закладной) новый владелец никаких неожиданных требований, вроде досрочного возврата кредита или дополнительных сборов, не предъявит. Так вот, на этот счет можно быть абсолютно спокойным. Законодательство такие вольности запрещает. Более того, заемщик, скорее всего, даже не узнает о продаже его кредита другому владельцу. Ведь обслуживание кредита в таких случаях, как правило, остается функцией первого кредитора.

Рынок квартир, право собственности на которые уже было зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. На вторичном рынке обращается значительно больше квартир, чем на первичном. Основные преимущества покупки на вторичном рынке — возможность увидеть и оценить уже существующую квартиру в отличие от квартиры приобретаемой на первичном рынке.

Г 

Предусмотренная законодательством процедура регистрации залоговых прав, возникающих у кредитора. Осуществляется территориальными регистрирующими органами по месту расположения объекта недвижимости, передаваемого в залог (регистрационная палата). Как правило, совпадает с регистрацией перехода прав собственности на этот объект по договору купли-продажи.

Ипотечная сделка считается состоявшейся именно с того момента, когда на руках у заемщика оказывается регистрационное свидетельство возникшего у него права собственности, а на руках у кредитора — свидетельство о возникновении залоговых прав.

Д 

В буквальном переводе с английского — это развиватель территории. В нашем, российском обиходе эти организации называются еще застройщиками. Они оформляют на себя участок земли (в собственность или в аренду на время строительства), готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают — в готовом или полуфабрикатном состоянии, целиком или по частям — в зависимости от конкретной ситуации.

Девелопер — очень важный участник ипотечного рынка, особенно для тех заемщиков, которые на кредитные средства приобретают жилье именно на первичном рынке. Важный хотя бы потому, что, начиная с апреля 2005 года, в соответствии с вновь принятым Федеральным законом о долевом строительстве жилья, право на продажу строящегося жилья имеют только девелоперы, без каких-либо посредников.

Персональный сейф в банке, снимаемый в аренду. В ипотечных сделках он снимается на весь период их осуществления и используется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладываются покупателем-заемщиком (собственные и кредитные) до подписания договора купли-продажи, а изымаются продавцом недвижимости после государственной регистрации прав нового собственника и залогодержателя. Условия доступа к ячейке регулируются специальным договором между всеми участниками сделки.

Чаще всего ячейку предоставляет банк-кредитор. Затраты на ее аренду невелики (40—60 долларов), зато и покупатель, и продавец имеют весомую гарантию соблюдения их интересов. Если что-то не сложится (например, будет получен отказ в регистрации сделки или залога), то ситуация легко возвращается в исходное состояние. Необходимо отметить, что расчеты за жилье наличными — это одна из пикантных особенностей национального жилищного и финансового рынка России. Для тех, кто считает этот способ расчетов пережитком, ряд банков уже предлагает услугу по предоставлению «безналичной ячейки», то есть буферного расчетного счета, режим использования которого примерно такой же, как у ячейки. Деньги на него перечисляются покупателем до начала сделки, а снимаются продавцом после окончания всех регистрационных процедур. Удобно, безопасно, цивилизованно.

Невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор.

Последствия этого события могут быть весьма печальными. Можно потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, уплаченных в качестве первого взноса. Ведь квартира продается на залоговом аукционе, результаты которого неизвестны никому. Да и судебные процедуры стоят немало и компенсируются из доли заемщика. Поэтому настойчиво рекомендуем взвешивать свои возможности до подачи кредитной заявки в банк. А если беда все-таки случилась, рекомендуем заемщику не прятать голову в песок, не доводить банк до объявления войны, а вступить с ним в переговоры при первых же трудностях. Только в этом случае можно рассчитывать на понимание и поддержку кредитора.

Договор залога недвижимого имущества. Согласно этому договору заемщик (он же залогодатель) передает в обеспечение взятого им кредита некое недвижимое имущество. Имея такое обеспечение, залогодержатель (он же кредитор) может быть относительно спокоен, потому что при нормальном течении событий кредитор в любой момент может уступить свои права требования по кредиту другому кредитору (продажа закладной). А при ненормальном, то есть при нарушении заемщиком обязательств по кредитным платежам, — вернуть свои средства путем продажи залога на торгах (обращение взыскания). В договоре ипотеки указываются: предмет ипотеки (конкретный объект недвижимости), его оценочная стоимость, размер долгового обязательства и срок его исполнения, предусмотренный кредитным договором.

Подписывая договор ипотеки, заемщик, являющийся собственником недвижимости, частично ущемляет свои права собственника. Он, конечно, может прописаться (зарегистрироваться) в своей квартире вместе с домочадцами. Может проживать в ней. Может даже сдать ее в аренду (правда, для этого требуется согласие банка). Но не может продать, подарить, вложить в уставный капитал и т.п., не рассчитавшись полностью с банком или не передав свои кредитные обязательства новому собственнику (опять же с согласия банка). Обидно, конечно, но что поделаешь! Добрая половина «цивилизованного мира» живет в домах и квартирах, находящихся в залоге у банка. И ничего унизительного в этом не усматривает.

Возрастной диапазон, в котором должен находиться претендент на тот или иной ипотечный кредит.

Вроде бы все просто: минимальный возраст заемщика 18 лет, максимальный рассчитывается по формуле: пенсионный возраст, минус длительность запрашиваемого кредита. Однако и там, и там имеются исключения. Минимальный возраст заемщика — в самом деле, 18 лет. Но не для военнообязанных. Если юноше предстоит призыв в армию, с кредитом будут трудности. Придется искать поручителя по такому кредиту. Или подождать до возвращения из армии. И с другой стороны, возьмется страховая компания, уполномоченная банком, застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, находящегося в предпенсионном возрасте (разумеется, после тщательного медобследования и за дополнительный тариф), — и банк вполне может принять положительное решение по кредиту.

Добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором. Поскольку кредитор в этом случае теряет часть запланированных им доходов от процентных платежей заемщика, абсолютное большинство банков при выдаче ипотечных кредитов старается защитить себя различными ограничениями на досрочное погашение кредита. Это могут быть и прямые запреты на досрочное погашение в течение какого-то периода (полгода — год), и штрафы, уплачиваемые банку при досрочном погашении, и минимально допустимая сумма такого рода платежей.

Досрочное погашение ипотечных кредитов — весьма распространенное явление в современной России. Поэтому, даже если вы сейчас этого не планируете, советуем при выборе ипотечного кредитного продукта обратить особое внимание на предлагаемые банком условия досрочного погашения. Не сможете разобраться сами — обратитесь за помощью к специалисту, кредитному консультанту, брокеру, причем желательно к такому, который реально сотрудничает с большим количеством банков.

Основной фактор, принимаемый в расчет банком при определении размеров возможного кредита и условий его предоставления.

Следует учитывать, что решение банка зависит не только от суммы личных доходов заемщика, но и от формы их подтверждения: справка 2НДФЛ, справка произвольной формы, устное подтверждение работодателя, анализ бизнеса и т.п. При этом рекламу некоторых банков, говорящую об их готовности рассматривать неподтвержденные доходы заемщиков, необходимо читать вместе со словами «в том числе». Ипотечных программ, в которых банк вообще не требует от потенциальных заемщиков официально подтвержденной зарплаты, на рынке не существует. Во всяком случае, пока. Обязательно должно быть место постоянной работы (или бизнеса) и «белая» зарплата (за исключением иностранцев, да и то не всех). Немаловажным является и срок, в течение которого заемщик имеет указанный уровень доходов. Ну и, конечно, правдоподобность всех вышеназванных параметров, при оценке которой кредитные эксперты банков используют различного рода методики и вспомогательные материалы. Так, водитель директора с зарплатой в три тысячи долларов вряд ли будет прокредитован банком, даже если директор поклянется на Библии. Как ни странно, серьезные проблемы возникают и у владельцев (совладельцев) бизнеса. Предоставляемым ими справкам о зарплате банки не верят по определению. А везти в банк всю бухгалтерию по бизнесу ради одного кредита, причем не корпоративного, согласится не всякий. На помощь здесь опять же приходит грамотный кредитный консультант. В разговоре с ним может выясниться, что для получения искомого кредита достаточно приоткрыть банку лишь незначительный фрагмент бизнеса, ничем особенным при этом не рискуя.

З 

Получатель ипотечного кредита или займа. Он же — залогодатель, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.

Именная ценная бумага, оформляемая в дополнение к договору об ипотеке. Обладая такой бумагой, кредитор имеет возможность продать выданный им ипотечный кредит другому инвестору (продажа закладной) и тем самым восстановить свои кредитные возможности.

Заемщику совсем не обязательно отслеживать пути-дороги закладной, оформленной на его собственную квартиру. Ведь при смене хозяина закладной к последнему переходит не право собственности на квартиру, а только право требования по кредитным обязательствам. Причем в том же объеме, который был согласован в кредитном договоре. Так что не беспокойтесь, когда вам предложат подписать закладную. Рассматривайте это как элемент ипотечной процедуры, важный не столько для вас, сколько для банка.

Совокупность законов и других правовых актов, регулирующих непосредственно ипотечное кредитование и смежные процедуры. Сюда относятся Гражданский, Жилищный, Градостроительный, Гражданско-процессуальный, Налоговый кодексы, Закон об ипотеке (залоге недвижимости), Закон об ипотечных ценных бумагах, множество других законов и кодексов, постановления Правительства, Инструкции Центрального банка и другие ведомственные акты.

Ипотека – одно из наиболее приоритетных направлений российского законотворчества в последнее время. Беспрецедентный по своим масштабам пакет из 27 законов, регулирующих развитие рынка доступного жилья, в основном сориентирован на развитие ипотеки в России, ибо под доступностью жилья законодатели подразумевают, прежде всего, доступность заемных средств на его приобретение. В частности, законодатель надежно защитил интересы заемщика на случай банкротства банка-кредитора, выведя ипотечное покрытие из так называемой конкурсной массы банка. И наоборот, интересы кредитора защищены посредством разрешения обращать взыскание на любое жилье, находящееся в залоге по кредиту, даже если это жилье у заемщика единственное. Существенно сужен перечень случаев, когда ипотечная сделка нуждается в согласовании с органами опеки и попечительства. Значительно удешевлены нотариальные и регистрационные процедуры. Правда, политическая воля, явным образом проявившаяся при подготовке и принятии законодательного пакета, оказала неоднозначное влияние на его качество. Наверняка сейчас, в спокойном режиме, последуют поправки и дополнения (многие из них уже обсуждаются). Но главное, что локомотив движется, причем в верном направлении.

Имущество (в нашем случае недвижимое), находящееся в собственности заемщика и используемое им в качестве обеспечения возвратности взятого кредита. В случае невозврата долга самим заемщиком залогодержатель (он же кредитор) имеет право продать заложенное имущество на торгах.

Залогом в ипотечном кредите бывает не только жилье. В этом качестве может выступить любая недвижимость, принадлежащая заемщику. Если же речь идет все-таки о жилье (наиболее распространенный случай), то не обязательно, чтобы это было именно то жилье, которое приобретается на кредитные средства. Нечасто, но встречаются кредиты под залог имеющегося жилья, выдаваемые на покупку нового жилища, и даже на иные цели. Например, на развитие собственного бизнеса.

Физическое или юридическое лицо, передающее свое имущество кредитору в обеспечение полученного кредита или займа.

Не следует пугаться слова «передающее». В банковской практике встречаются и такие формы залога, когда закладываемое заемщиком имущество физически передается на хранение кредитору до полного расчета за кредит. Но в ипотеке так не поступают. Здесь залогодатель оформляет на банк лишь документальное право требования в отношении закладываемой недвижимости. Воспользоваться этим правом банк может только по решению суда, определяющему так называемый дефолт заемщика.

Юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от заемщика (залогодателя) в обеспечение его долговых обязательств.

В соответствии с недавно принятыми законами, ипотечное покрытие банка (к которому относятся закладные) не включается в так называемую конкурсную массу, на которую могут обращать взыскание кредиторы этого банка. Попросту говоря, если вы исправно платите по кредиту, вашу квартиру не отберут ни при каких обстоятельствах.

И 

Недееспособные граждане, проживающие совместно с основным заемщиком и находящиеся на его попечении. Например, несовершеннолетние дети, престарелые родители, чья пенсия не достигает прожиточного минимума. Наличие иждивенцев банк устанавливает при андеррайтинге заемщика, относя расходы на их содержание к его постоянным затратам.

Первое движение души потенциального заемщика — ничего не рассказывать про имеющихся у него иждивенцев. Так вот, не советуем. Выявить такого рода лукавство банку не составит большого труда. Зато последствия, скорее всего, будут печальными – отказ в кредите. И все это из-за 150 долларов в месяц, которые банк вычтет из ваших текущих доходов на содержание каждого иждивенца.

Залог недвижимого имущества. В принципе ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства не только по кредитному договору, но по договору небанковского займа и даже иного обязательства.

Историки утверждают, что термин «ипотека» впервые появился в Греции еще в начале VI века до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. На сегодняшний день кредитование под залог приобретаемой недвижимости является абсолютно доминирующей формой жилищного финансирования во всех без исключения развитых странах мира. Не избежит этой «участи» и Россия.

Предусмотренный Законом об ипотеке порядок возникновения залога при приобретении жилья на кредитные деньги без подписания сторонами отдельного договора залога. В этом случае для возникновения залоговых прав достаточно государственной регистрации самого договора купли-продажи, в котором содержится упоминание об использовании заемных средств.

Это не просто удобная, но единственно возможная форма ипотеки, когда в залог по кредиту передается именно то имущество, которое приобретается на кредитные средства. Только эта форма позволяет разрешить проблему курицы и яйца применительно к ипотечному кредитованию: что должно в кредитовании под залог быть раньше – кредит или залог.

Повторный залог недвижимости. Применяется, если стоимость залога намного превышает сумму уже полученного кредита. В этом случае залогодатель может взять еще один кредит под тот же залог, с условием, что выдавший этот кредит банк становится кредитором второй очереди.

Вы купили в кредит дорогую квартиру. И уже через пару-тройку лет расчетов за нее у вас появляется возможность под обеспечение этой же недвижимостью купить в кредит еще и машину, или дачу. Цепочки такого рода весьма распространены на Западе. Понемногу приобщаемся и мы.

Залог земельного участка.

К сожалению, залоговый потенциал такого мощного ресурса, как земля, предназначенная, в частности, для жилищного строительства, явно недоиспользуется в сегодняшней практике ипотечного кредитования. Виной тому – недоработки в еще недавно действовавшем российском законодательстве. Поэтому жилищное кредитование, в котором основным обеспечением является земельный участок, практикуют немногие банки и в небольших пока объемах. Однако теперь, когда правовые преграды сняты, следует ожидать существенного оживления данного вида кредитования. Ипотека получит новый импульс развития.

Специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего – у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.

В странах, где действует двухуровневая модель ипотеки, ипотечные агентства являются центральными действующими лицами на рынке, отвечающими за рефинансирование ипотечных банков и программ. В России также уже несколько лет существует государственное ипотечное агентство – АИЖК, имеющее государственные гарантии по выпускаемым этим агентством ипотечным ценным бумагам. На сегодняшний день ипотечные кредиты по стандартам АИЖК предоставляют многие банки, в том числе в Москве. Кредиты по этому стандарту — это одна и самых низких ставок по рублевым кредитам (15% годовых) и самый продолжительный срок погашения (до 27 лет).

Общая сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот довольно специальный показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Информация о величине ипотечного покрытия того или иного банка может быть интересна тому потенциальному заемщику, который подыскивает для себя наиболее опытный в ипотеке банк. Доступ к такого рода информации в принципе открыт, поскольку она входит в состав публикуемой отчетности банков.

Сумма средств, которые должен уплатить ипотечный заемщик по возврату основной суммы долга и внесению процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора.

Некоторые заемщики стремятся сравнивать различные ипотечные кредиты именно по этой сумме. Хочется предостеречь их от весьма распространенной ошибки, которая заключается в игнорировании фактора времени. Ипотечное требование по пятилетнему кредиту будет заведомо меньше, чем по двадцатилетнему. Но означает ли это, что пятилетний кредит однозначно выгоднее двадцатилетнего? Ведь деньги сегодня совсем не эквивалентны тем же деньгам завтра, через год, через десять, и не только с точки зрения инфляции. Предположим, вы успешный предприниматель, который вполне может позволить себе купить интересующую его недвижимость сразу, без кредитных мытарств. Но ведь для этого, скорее всего, придется достать солидную сумму средств из оборота, где они наверняка «работают» с гораздо большей эффективностью, чем банковский процент за кредит. Так стоит ли это делать? Во всяком случае, даже очень богатые люди в развитых странах стараются так не делать, покупая жилье в кредит.

Долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. В странах с развитой рыночной экономикой надежность и, следовательно, привлекательность этого финансового инструмента не уступает надежности государственных ценных бумаг. В российском законодательстве предусмотрено два вида таких бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. В первом случае владелец ценной бумаги имеет право на регулярное получение заранее зафиксированных процентов, а во втором он как бы становится соучастником ипотечного бизнеса, участвующим и в доходах, и в рисках, с этим связанных.

Пожалуй, рассматриваемый термин представляет интерес только для особо дотошных заемщиков, о которых поэт сказал: «Во всем мне хочется дойти до самой сути». А также, возможно, для тех, кто ищет надежный инструмент для вложения личных или корпоративных средств. Есть основания полагать, что в ближайшем будущем ипотечные бумаги станут таким инструментом.

В международной практике так называются специализированные кредитные учреждения, занимающиеся исключительно выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов. В России на сегодняшний день зарегистрировано только три таких учреждения: банк «Дельта-Кредит», «Городской ипотечный банк» и «Русский ипотечный банк». Во всех остальных случаях ипотечные программы предлагаются так называемыми универсальными банками.

С того момента, как российское законодательство защитило ипотечного заемщика даже на случай банкротства банка, предоставившего кредит, вопрос о том, где лучше брать ипотечный кредит — в специализированном или в универсальном банке, — утратил свою остроту: риски для заемщика равны нулю в обоих случаях. И тогда вопрос выбора банка — это вопрос об условиях кредитования, а также банковского сервиса. Можно предположить, что в специализированном ипотечном банке все это должно быть на более высоком уровне, чем в универсальном. Однако в России пока столь четкая разница не просматривается. Поэтому выбирать кредит исключительно по принципу специализации банка пока преждевременно.

Посредник между ипотечным банком и ипотечным заемщиком, помогающий им найти друг друга и вступить в соответствующие договорные отношения без лишних сложностей и потерь.

Если заглянуть в более строгий экономический словарь, то выяснится, что брокер — это агент, действующий от имени поручителя. В отличие, например, от дилера, коим является агент, действующий от своего имени. Тогда возникает вопрос, от чьего имени должен действовать брокер в ипотеке? В классическом, западном, варианте он действует от имени и по поручению одного или нескольких банков, чьи ипотечные кредитные продукты он продает. Однако есть основания полагать, что для российского ипотечного рынка, в сегодняшнем его состоянии, гораздо более востребованным является брокер, действующий от имени и по поручению заемщиков. Задача такого брокера — подобрать клиенту наиболее подходящий для него вариант кредита и помочь в его получении. Соответственно, такой брокер по отношению к банкам, чьи кредиты он предлагает своим клиентам, должен соблюдать принцип равноудаленности. Что, в общем, и происходит в целом ряде наиболее солидных агентств недвижимости, создавших в своей структуре новое формирование — ипотечный брокер.

Сравнительно несложная компьютерная программа, помогающая потенциальному заемщику «примерить» на себя конкретный ипотечный кредитный продукт конкретного банка. Введя один из параметров (например, величину ежемесячного дохода), заемщик тут же получает расчет остальных ключевых параметров (сумма кредита и величина ежемесячных платежей).

Кредит (как правило, долгосрочный), предоставляемый под залог недвижимости. Чаще всего залогом выступает именно приобретаемая за счет кредита недвижимость. Но это не обязательно. Ипотечными также считаются кредиты на иные цели, получаемые под залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика.

Условия и характеристики типовых ипотечных кредитов, предоставляемых тем или иным банком. У одного банка может быть несколько кредитных продуктов. Например, «Классический», «Молодежный», «На улучшение жилищных условий» и т.п.

К 

Платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (иногда это называется — за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка.

Величина комиссионных сборов может показаться незначительной по сравнению с суммой предоставляемого кредита, а тем более — со стоимостью приобретаемого жилья. Однако в действительности речь идет о сотнях, а иногда и о тысячах долларов. Поэтому добросовестные кредитные консультанты, подбирая клиенту наилучший вариант ипотечного кредита, непременно учитывают эти затраты. При этом лучшей может быть признана не та кредитная программа, в которой сборы банка минимальны, а, например, та, в которой эти сборы включаются в сумму выдаваемого кредита.

Письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых условиях. Заполняется по форме банка и является основанием для начала процедуры андеррайтинга заемщика.

В большинстве банков подача (и, следовательно, рассмотрение) кредитной заявки осуществляется на платной основе, независимо от результатов рассмотрения. Поэтому заемщик, подающий заявки сразу в несколько банков, должен приготовиться к соответствующим затратам. И еще: принимая на себя определенные обязательства по срокам рассмотрения заявки, банк начинает отсчет этого срока лишь с момента предоставления заемщиком полного пакета требуемых документов.

Систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй в развитых странах существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентируется законодательством. Аналогичный закон недавно принят и в России.

Однако заработает этот закон, судя по всему, не скоро. Поэтому тем, кто имеет кредитную историю уже сейчас, предлагается самим позаботиться о ее документальном подтверждении в случае обращения за новыми заимствованиями. При наличии кредитной истории у потенциального заемщика его андеррайтинг в банке упрощается, как минимум, на порядок. Увы, похвастаться солидной кредитной историей в нашей стране могут пока немногие.

Специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые: аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

В России пока только предусматривается создание кредитных бюро в соответствии с недавно принятым федеральным законом. Есть некоторые основания полагать, что всерьез их присутствие на ипотечном рынке мы почувствуем не ранее, чем через три-пять лет. Как раз к тому моменту, когда ипотечное кредитование в нашей стране станет, в соответствии с намерениями правительства, по-настоящему массовым явлением.

Коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них.

В каждом банке этот комитет действует по-своему. Где-то это реально заседающий коллегиальный орган, а где-то — просто список руководителей банка, принимающих решения, что называется, в рабочем порядке. Естественно, от режима работы кредитного комитета напрямую зависит такой важный параметр, как сроки рассмотрения кредитной заявки. К сожалению, сроки, декларируемые банками, выдерживаются не всеми и не всегда. Учитывайте это при составлении своих жизненных планов.

Посредник, содействующий совершенствованию различных сделок (коммерческих, Кредитных, страховых и т.д.) между заинтересованными сторонами — клиентами, по их поручению и за их счет.

Сотрудник банка, который осуществляет предварительный андеррайтинг заемщика на основании сведений, полученных на собеседовании с ним и подтвержденных соответствующими документами. Он же готовит личное дело будущего заемщика к рассмотрению на кредитном комитете банка.

«Кредитный эксперт» — обобщенное название профессии. В действительности работники такого рода могут именоваться в штатном расписании банка и кредитными менеджерами, и даже кредитными офицерами. Но суть от этого не меняется: день встречи с экспертом банка красным цветом на семейном календаре обычно не помечается. Ведь изначальная задача эксперта состоит не в том, чтобы выдать кредит любой ценой, а в том, чтобы не допустить проблем у банка после выдачи кредита. Отсюда и применяемые экспертами способы получения информации (не всегда корректные), и критерии ее оценки (не всегда понятные непосвященным). С экспертом лучше вести себя спокойно и по возможности не лукавить. Любая выявленная неправда будет расцениваться как достаточный повод для отказа в кредите. А еще лучше перед встречей с экспертом пообщаться с опытным кредитным консультантом, у которого задача изначально позитивная. Он же сопроводит вас на встречу с экспертом в качестве вашего личного адвоката, а возможно, и вовсе избавит вас от этой встречи, взяв всё на себя.

Разновидность кредитного продукта, предусматривающая выдачу кредита не на покупку готового жилья, а на частичную оплату долевого участия в строительстве по договору соинвестирования или иному, близкому по смыслу договору. Зачастую кредиты такого рода называют ипотечными, хотя в строгом смысле этого слова они таковыми не являются, поскольку обеспечением (залогом) здесь является не недвижимость, а инвестиционные права. Тем не менее, практика предоставления таких кредитов довольно широка и не слишком отличается от практики оформления собственно ипотечных кредитов.

О чем хотелось бы предупредить потенциального покупателя новостройки за кредитные средства? Первое: андеррайтинг заемщика в таких случаях действительно вполне обычный, а вот андеррайтинг приобретаемого объекта может сильно затянуться, причем с непредсказуемым результатом. Дело в том, что абсолютное большинство банков кредитуют только определенный перечень новостроек, который вас может не удовлетворить. Любая квартира, выпадающая из перечня, либо вообще будет отвергнута банком, либо будет долго проверяться и согласовываться. Второе: в большинстве кредитов такого рода применяется ступенчатая процентная ставка. Повышенный процент на этапе строительства и при оформлении дома и «нормальный» — по окончании всех процедур. Высота ступеньки может достигать шести процентных пунктов. А в отдельных случаях банк может потребовать и поручителей.

Банк, выдающий ипотечные кредиты и осуществляющий их последующее обслуживание.

Хотелось бы напомнить, что кредитование (в том числе ипотечное) — это всего лишь разновидность банковского бизнеса. Выдавая гражданам кредиты, банки никакого одолжения не делают — они на этом зарабатывают. Поэтому не «ломайте шапку» при обращении в банк. Заемщик, тем более крупный, — вполне почитаемая в банке фигура, даже если кажется, что это не так. Впрочем, на вопросы кредитного эксперта отвечать все равно придется. Даже на самые въедливые. И если вы испытываете чрезмерный дискомфорт от такой перспективы, воспользуйтесь услугами персонального кредитного консультанта, который и подготовит вас к визиту в банк, и сопроводит на эту мало приятную процедуру. А возможно, и вовсе избавит от нее.

Л 

Предусматриваемый в некоторых ипотечных кредитных продуктах промежуток времени, в течение которого заемщик выплачивает банку только проценты по кредиту, не погашая сумму основного долга.

Кредитные программы такого рода могут быть интересны тем, кто, например, покупает квартиру в новостройке и значительную часть расчетов за нее планирует произвести за счет продажи старого жилья. Отсрочка в погашении основного долга предоставляется в этом случае на период, пока новое жилье не будет достроено и оформлено в собственность заемщика, плюс время на продажу старой квартиры. Длительность такого рода отсрочки определяется в каждом случае индивидуально и фиксируется в кредитном договоре.

М 

Довольно громоздкая, но в общем-то несложная математическая методика, в основе которой — одновременное использование трех основных банковских коэффициентов: платеж/доход (отношение суммы ежемесячных кредитных платежей по предполагаемому кредиту к сумме ежемесячного дохода заемщика); обязательства/доход (отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период). При этом в обязательства заемщика, кроме предполагаемых кредитных платежей, включается плата за жилье, коммунальные платежи, страховые платежи, обслуживание ранее взятых кредитов, алименты, плата за обучение и другие регулярные выплаты; кредит/залог (отношение суммы запрашиваемого кредита к полной стоимости недвижимости, предоставляемой в залог).

В разных банках и даже в разных кредитных продуктах эти коэффициенты имеют разные предельные значения. Например, первый коэффициент в самых жестких его вариантах устанавливается в размере 30%, а в самых либеральных — 73%. Второй коэффициент имеет более узкий диапазон: от 60 до 100 процентов. Третий изменяется от 60 до 95, а в отдельных программах даже до 100 процентов. В сочетании этих коэффициентов подход у банков достаточно простой: отсчет по последнему. Если по двум коэффициентам все нормально, а по третьему заемщик в лимит не укладывается, будут работать именно с третьим, то есть уменьшать кредит.

Два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования, отличающиеся друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: американская модель ипотеки — так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. И немецкая модель ипотеки — так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.

Война по поводу того, каким путем идти России, проходит с переменным успехом. В проекте Закона «Об ипотечных ценных бумагах» поначалу предусматривалась однозначно американская модель, с ипотечными агентствами во главе. Не прошло. Банковское лобби добилось-таки права на самостоятельную эмиссию ипотечных ценных бумаг. Однако после этого вышла инструкция ЦБ, регулирующая эту эмиссию. И получилось, что почти никто из действующих на этом рынке банков рефинансироваться через фондовый рынок все равно не сможет. Ждем продолжения.

Н 

Существующий во многих банках перечень профессий, которым банк ипотечных кредитов не предоставляет. Например, сезонные работники, официанты, нередко госслужащие и т.д.

Если вы отыскали себя в таком списке, не расстраивайтесь раньше времени. Вполне вероятно, что в аналогичном списке другого банка вашей профессии нет. Чтобы выяснить это, вовсе не обязательно обзванивать все банки подряд. Достаточно посетить кредитного консультанта, обладающего широкими и глубокими знаниями рынка ипотеки.

О 

Применительно к ипотеке это означает продажу заложенной недвижимости с залогового аукциона (публичных торгов) по решению суда или, при наличии доброй воли сторон, зафиксированной с участием нотариуса, — во внесудебном порядке. Сумма, вырученная залогодержателем на торгах, сначала направляется на удовлетворение его законных требований. Остальное перечисляется заемщику (залогодателю), нарушившему кредитный договор.

В этом месте хочется ещё раз предостеречь тех, кто надеется на русское «авось». Принятые недавно поправки к Гражданско-процессуальному кодексу сняли запрет на обращение взыскания в отношении единственного жилья гражданина, если это жилье находится в залоге. Обязанность банка предоставить заемщику другое жилье в обмен на изымаемое также законом не предусмотрен: добрая воля банка, не более того. Да и сумма, которую заемщик получит после аукциона, может его сильно разочаровать. Ведь, кроме основного долга, банк из вырученных на аукционе средств удержит просроченные проценты, набежавшую пеню, штрафы, а также судебные издержки.

Текущие расходы заемщика и его семьи, имеющие регулярный и обязательный характер. Сюда относятся расходы по обслуживанию ранее взятых кредитов, по найму жилья, учебе, страхованию, содержанию иждивенцев т.п.

Сумма этих расходов учитывается при расчете возможной суммы кредита. Для этого существует специальный расчетный коэффициент «обязательства к доходу», как правило, лимитируемый банками.

Продажа, дарение, обмен и иные формы перехода права собственности на заложенное имущество от заемщика к другому лицу. Допускается только с согласия кредитора. При этом лицо, которое приобрело заложенное имущество, принимает на себя все обязательства бывшего залогодателя перед кредитором (залогодержателем). Разумеется, если это лицо не рассчитывается за ваш кредит сразу.

Из сказанного выше следует, что залог и кабала — это не одно и то же. Привел в банк нормального заемщика вместо себя — и свободен. А если привел готового покупателя своей квартиры, способного рассчитаться сразу, то появляется вполне реальный шанс тут же взять новый кредит на более дорогую квартиру. Причем каждый следующий такой кредит будет предоставляться банком гораздо охотнее, чем предыдущий, ибо у вас уже есть кредитная история в этом банке.

Определение готовности потенциального заемщика выполнять принимаемые им финансовые обязательства перед кредитором. Осуществляется кредитными экспертами банка на основе анализа кредитной истории заемщика.

Способность и готовность… Какая между ними разница? — спросите вы. Поясняем. Способность погасить кредит — это когда у вас есть деньги на это погашение (и выплату процентов). А готовность — это когда даже при наличии финансовых затруднений вы боретесь до конца, что-то продавая, одалживая и т.д., для того, чтобы не стать проблемным должником. Длительная кредитная история человека дает неплохую возможность это оценить. При отсутствии же таковой в ход идут косвенные методы оценки, вплоть до личной интуиции кредитного эксперта банка.

Определение способности потенциального заемщика погасить кредит, проводимая путем анализа доходов и расходов заемщика. Осуществляется кредитными экспертами банка.

Речь здесь идет о процедуре, которая в цивилизованных странах занимает обычно считанные минуты. У нас это может растягиваться на недели, с непредсказуемым результатом. Причем проблемы и проволочки могут быть не только у тех, чьи доходы имеют «серый» оттенок. Оказывается, что и «белые» заработки, подтвержденные справкой бухгалтерии по форме 2НДФЛ, еще не гарантия распростертых объятий в банке. Не дай Бог, если вы руководитель, а еще хуже, учредитель фирмы, выдавшей такую справку. Не поверят ни за что! Понадобится многое рассказать о самой фирме. А как вам понравится разговор о том, что доходы ваши велики сейчас, но нет никакой гарантии, что они сохранятся и в будущем? Потому, что образование у вас непрофильное или карьерный рост с перепадами… В очередной раз советуем потенциальному заемщику начинать свой ипотечный путь не с конкретного понравившегося ему банка, где могут обидно отказать, а со специалиста, который владеет исчерпывающей информацией об «ипотечной палитре» города и который, в частности, знает требования каждого из банков к подтверждению платежеспособности заемщика. Он посоветует вам именно тот банк, где вас примут и одобрят. Сэкономите уйму времени и нервов.

Лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку предмета ипотеки, которая необходима и при выдаче ипотечного кредита, и при реализации заложенного имущества, если до этого доходит дело.

Услуги этих организаций при оценке жилья, приобретаемого в кредит, стоят от 100 у.е. Срок рассмотрения объекта — от одного дня до недели. Агентство выбирается банком. Поэтому рассчитывать на столь милое нашему сердцу «договоримся» в отношении оценочной стоимости объекта, как правило, не приходится. Между тем, от результатов оценки очень многое зависит. Если стоимость представленного банку объекта по акту оценки окажется существенно ниже цены, проставленной в договоре купли-продажи, то в лучшем случае банк предложит заемщику доплатить разницу собственными деньгами, а в худшем — откажет в кредите, заподозрив недобрый умысел (сговор продавца и покупателя).

П 

Рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

По большому счету, только этот рынок нам и интересен. Последующие операции, которые банк проводит с целью рефинансирования выданных кредитов, остаются вне поля зрения заемщика, хотя бы потому, что весьма значительная часть этих операций осуществляется за рубежом. Российская ипотека во многом кормится оттуда. Но нам с вами от этого только плюсы. Иностранные деньги, как правило, и дешевле, и «длиннее».

Передача кредитных обязательств от заемщика другому лицу. Например, при уступке купленной в кредит квартиры другому заемщику. В соответствии с законом, на это нужно согласие кредитора, которое может сопровождаться дополнительными требованиями к новому заемщику.

Неплохая возможность для заботливых родителей. Покупаете квартиру для сына-студента. А когда через несколько лет он встанет на ноги, уступаете ему квартиру, вместе с оставшимися обязательствами по кредиту. Разумеется, при условии, что он как заемщик будет к этому времени соответствовать требованиям банка.

Досрочное погашение одного кредита за счет кредитных же средств, полученных заемщиком в другом банке.

Если бы этот инструмент реально работал на отечественном рынке ипотеки, конкуренция между банками усилилась бы в разы, к нашей с вами радости. Ведь это была бы конкуренция в борьбе не только за новых заемщиков, но и за тех, которые уже были прокредитованы ранее. Однако Центральный банк процедуры такого рода считает высокорискованными и обставляет многочисленными препонами. Не отработаны также механизмы переоформления залога, что для ипотечных кредитов является краеугольным камнем. Так что пока, беря кредит по высокой ставке, мы можем в будущем рассчитывать только на добрую волю того банка, который нам этот кредит предоставил.

Ставка процента по кредиту, которая может изменяться в течение срока действия кредитного договора с определенной этим договором периодичностью и по определенным правилам. Иногда эта ставка называется плавающей. Как правило, переменная ставка на старте несколько ниже, чем фиксированная. Зато есть риск, что она поднимется в последующем. В качестве основы для исчисления переменной ставки могут использоваться различные не зависящие ни от кредитора, ни от заемщика параметры: например, ставка Либор, ставка рефинансирования ЦБ.

Любое из вышеперечисленных объективных оснований для индексации процентной ставки имеет право на существование. И можно смело рекомендовать заемщикам такого рода кредиты, особенно если заемщик, в случае ухудшения конъюнктуры, готов рассчитаться досрочно. Потому что переход с переменной ставки на постоянную, хотя и предусматривается в большинстве таких кредитов, но величина этой вновь устанавливаемой постоянной ставки, как правило, «кусается».

Лицо, которое вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность перед кредитором за погашение кредита.

В некоторых ипотечных программах наличие поручителей обязательно, а в большинстве остальных — приветствуется. При этом, в отличие от созаемщика, родственные отношения поручителя с заемщиком не обязательны. Зато в вопросе о доходах поручитель, скорее всего, будет подвержен такому же пристальному дознанию, как и заемщик. При оформлении поручительства следует обращать внимание на форму ответственности поручителя перед банком. Вариантов здесь может быть два: солидарная или субсидиарная ответственность. Солидарная — это когда отвечаешь вместе с основным заемщиком, а субсидиарная — когда вслед за ним, то есть только после наступления дефолта основного заемщика. Но в любом случае выполнение обязательств перед банком не дает поручителю никаких прав на объект, являющийся залогом. Деньги с заемщика поручитель истребовать сможет (если получится), а квартиру — в общем нет. Странно, но факт. Впрочем, принимая на себя определенные риски, поручитель имеет при этом не только минусы. Ведь таким образом он зарабатывает себе кредитную историю, которая, конечно, будет учтена в случае его собственного обращения за кредитом. Интересен вариант, когда поручителем выступает юридическое лицо, в котором работает заемщик. Правда, и в этом случае без андеррайтинга поручителя не обойтись. И в общем случае андеррайтинг юридического лица гораздо сложнее, чем физического. Оптимальный в этом смысле вариант, когда поручителем выступает юридическое лицо, являющееся корпоративным клиентом банка-кредитора. Здесь, конечно, путь будет короче.

Банки, ипотечные агентства, страховые компании, оценочные агентства, агентства недвижимости — все те, кто видит свой бизнес в системе ипотечного кредитования.

Наверное, трудно назвать другой рынок, на котором список профессиональных участников был бы столь длинен и разнороден. И где, следовательно, так остро стояли бы вопросы взаимной координации деятельности. Однако сказать, что на сегодняшний день профессиональное сообщество российских «ипотечников» уже структурировалось, явно преждевременно. Нет профессиональных стандартов деятельности, нет и надлежащей координации. Но шаги в этом направлении уже делаются, в том числе с участием правительственных и околоправительственных структур. Так, в 2004 году по инициативе Правительства была создана некоммерческая организация «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка». В качестве учредителей в нее как раз и вошли «ведомственные» профессиональные объединения всех основных участников рынка. А своей главной задачей новое «межведомственное» формирование видит разработку и принятие «межведомственных» стандартов деятельности на этом весьма сложном и многогранном рынке.

Плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. К основным факторам, которые могут влиять на величину процентной ставки, относятся: целевое назначение кредита, сумма кредита, срок его погашения, соотношение спроса и предложения на денежном рынке, степень риска для кредитного учреждения, ссужающего определенную сумму определенному заемщику.

И все же главное, от чего зависит ставка по кредитам, — это стоимость денег для банка. К сожалению, не все это понимают, подсчитывая «астрономические» доходы банков и банкиров посредством простого умножения ставки на длительность кредита. В действительности, собственная маржа банков (т.е. доходы за минусом расходов) по ипотеке далеко не запредельна, а в отдельных случаях банки вообще работают в минус, рассматривая ипотеку как перспективное направление бизнеса в будущем.

Различного рода суррогатные схемы жилищного финансирования, как правило, связанные с тем, что приобретаемое в рассрочку жилье до полного расчета за него остается в собственности кредитора, а у заемщика на период рассрочки имеется только право пользования квартирой.

В нашей стране эти схемы получили довольно широкое распространение благодаря деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов судо-сберегательного типа. Вступив в такой кооператив, граждане определенное время накапливают средства в виде паевых взносов. И весь этот период их накопления используются для приобретения жилья тем, кто уже завершил накопительный период и получил право на рассрочку. Получается система взаимного кредитования, позаимствованная нами из Германии и других развитых стран. Но при этом, в отличие от прототипов, наши кооперативы выдают своим членам не кредиты под залог приобретаемого жилья, а само жилье — в аренду, с правом постепенного выкупа (внесения пая). Основные преимущества этой схемы — относительная дешевизна (хотя и не столь очевидная, как можно предположить из кричащей рекламы кооперативов) и отсутствие какого-либо андеррайтинга заемщика. Как правило, для приобретения квартиры в кооперативе достаточно паспорта. Но существуют и весьма серьезные риски не получить в кооперативе ничего. Часть этих рисков законодатель попытался снять в недавно принятом законе «О жилищных накопительных кооперативах». Однако смогут ли в новых условиях эффективно работать эти кооперативы, — большой вопрос.

Основной предусмотренный ипотечным законодательством способ обращения взыскания на заложенное по кредиту имущество. Инициатором проведения публичных торгов выступает кредитор. Разумеется, для этого он должен иметь серьезные основания. Закон в качестве таковых называет «систематическое» нарушение заемщиком своих платежных обязательств, подразумевая при этом минимум трехкратное в течение одного года невнесение или неполное внесение ежемесячных платежей по кредиту в сроки, установленные кредитным договором. Как правило, торги назначаются решением суда и осуществляются по определенным правилам. Первоочередным получателем средств, вырученных на торгах, является банк-кредитор. Заемщик получает свои средства по остаточному принципу.

Для того, чтобы избежать существенных потерь при этой и без того неприятной процедуре и не утратить контроль над ситуацией, заемщик может воспользоваться альтернативной возможностью обращения взыскания, не доводя дело до суда. Для этого нужно подписать и заверить у нотариуса соглашение с банком, в котором оговариваются взаимно приемлемые условия реализации залога, минуя аукцион. В этом случае заемщик сможет, например, подобрать покупателя его квартиры самостоятельно.

Группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с «плавающей» ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.

Это может быть интересно для тех, кто вообще интересуется российским фондовым рынком в качестве его участника. В среднесрочной перспективе следует-таки ожидать появления на этом рынке очень перспективного финансового инструмента, с высокой надежностью и неплохой ликвидностью вложений.

Р 

Схема, при которой равномерно, на весь срок действия кредитного договора, распределяются платежи заемщика по погашению основного долга, а проценты рассчитываются от остатка кредитной задолженности, то есть по убывающей. Следовательно, в отличие от неизменных аннуитетных платежей, в этой схеме основная платежная нагрузка приходится на начало кредитного срока, а потом снижается. Поэтому нередко эта схема называется регрессивной.

Мы вынуждены огорчить тех, кому понравилась такая схема. На рынке ипотеки эта схема применяется крайне редко.

Любые действия сторон кредитного договора (кредитора и заемщика) по изменению ранее согласованных условий погашения кредита. Чаще всего предпринимаются при возникновении у заемщика объективных трудностей с выплатами по кредиту.

По целому ряду причин банки не заинтересованы в официальном признании дефолта заемщика и всячески стараются этого избежать, предоставляя заемщику отсрочки, рассрочки, скидки и т.п.

Восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов.

Как ни странно, этот далекий от нас процесс весьма ощутим для заемщиков. Ведь большинство требований банка, кажущихся нам драконовскими, продиктовано условиями, которые выдвигают те, кому банки собираются продавать выданные ранее ими кредиты. А поскольку речь чаще всего идет об иностранных инвесторах-покупателях, то мы ощущаем на себе их стандарты и подходы, зачастую очень далекие от наших реалий. Правда, «перевоспитываем» и их, но не так быстро, как хотелось бы.

Агентство (реже — частное лицо), оказывающее услуги по подготовке и осуществлению любых сделок на рынке недвижимости.

Применительно к ипотечному заемщику речь идет об услугах по подбору и приобретению жилья на кредитные средства. Услуги эти, как правило, недешевы — от трех до десяти и даже более процентов. Однако и работа немалая. Так, на этапе подбора объекта главная сложность для риэлтора заключается в том, чтобы одновременно удовлетворить требования, как минимум, трех сторон сделки: покупателя (привередничает), продавца (боится и капризничает) и банка (придирается). На этапе подготовки и осуществления сделки тоже хлопот предостаточно. Одно только общение с работниками страховой компании и оценочного агентства чего стоит.

С 

Совокупность весьма непростых экономических отношений, благодаря которым экономические субъекты, располагающие «длинными» деньгами (инвесторы вторичного ипотечного рынка), имеют возможность через посредничество ипотечных банков предоставлять эти деньги тем, кто в них нуждается, — заемщикам.

Наверное, никто из участников ипотечного рынка в России не отважится утверждать, что становление этой системы у нас уже завершилось. Гораздо ближе к истине утверждение, что ипотека как система делает у нас лишь первые шаги. В самом деле, основные участники не определились, инфраструктура, можно сказать, отсутствует, процедуры до конца не прописаны. Но не прав будет тот, кто на этом основании воздержится от взятия кредита, имея возможность его получить. Даже в нынешнем своем «полуфабрикатном» состоянии ипотека — это все-таки решение, и даже неплохое, если не торопиться, не входить в первую попавшуюся дверь с табличкой «ипотечные кредиты». Даже несформировавшийся рынок таит в себе большие возможности. Надо только уметь ими пользоваться.

Подразделение банка, занимающееся в числе прочего изучением «благонадежности» потенциальных заемщиков.

Откуда сотрудники этих уважаемых подразделений получают необходимую им информацию, можно только догадываться. Однако получают. Поэтому заемщик, пытающийся утаить от банка прошлую судимость или, скажем, обязательства по уплате алиментов, реальных шансов на получение кредита не имеет. Эта же служба во многих банках является главным препятствием при сокращении сроков рассмотрения кредитных заявок.

Финальный этап в отношениях кредитора и заемщика, наступающий после окончания расчетов по ипотечному кредиту.

Снятие залога происходит там же, где он устанавливался, — в государственной регистрационной палате. Основанием для снятия выступает заявление банка, к которому прилагается акт об окончании расчетов.

Сумма средств, которые потенциальный заемщик готов уплатить (или уже уплатил) самостоятельно за приобретаемый им объект недвижимости. Во всех без исключения ипотечных кредитных продуктах эта сумма лимитируется «снизу». То есть банк кредитует заемщика не на полную стоимость объекта, а только на определенную ее часть — чаще всего не более 70 %, но бывает 85 % и даже 95 %.

Неуступчивость банков в данном вопросе вполне объяснима. Во-первых, чем больше сумма собственных средств, уплаченных заемщиком, тем меньше вероятность того, что при первых же трудностях с платежами он просто бросит эту историю. Во-вторых, собственные средства заемщика — это тот источник, из которого в случае продажи объекта с аукциона банк планирует компенсировать все свои потери, включая возможное снижение стоимости недвижимости. Вспомним, что в печальном 1998-м стоимость жилья в Москве упала в среднем на 30—40 %. Так что теоретически рискуют сегодня даже те банки, которые кредитуют клиентов на 70 % рыночной стоимости объекта, не говоря уже об остальных. Кстати об «остальных». Рассчитывая сумму собственных средств, необходимых вам для покупки квартиры в кредит, не забывайте и о единовременных затратах на оформление кредита и проведение сделки. Это и сборы банка, и страховые издержки, и нотариус, и регистратор, и оценщик, и риэлтор. В отдельных случаях сумма этих затрат может оказаться сопоставимой с первоначальным взносом заемщика на покупку квартиры.

Лицо, становящееся сособственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат и обслуживание кредита. Как правило, созаемщиком выступает супруг или другой близкий родственник, хотя бывают и исключения. При этом доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита наряду с доходами заемщика.

Интересно, что решение о том, быть у вас созаемщику или не быть, принимать будете не вы, а банк. Так, если основной заемщик состоит в официальном браке, то банк обязательно потребует, чтобы он стал созаемщиком, во избежание последующих имущественных претензий с его стороны. Избежать этого можно единственным путем — составлением брачного договора, согласно которому супруг заранее отказывается от притязаний на приобретаемую недвижимость. Да и это решение не всюду возмоно. Что же касается учета доходов созаемщика при расчете кредита, то учитывать (и соответственно, подтверждать) их совсем не обязательно, если собственных доходов заемщика достаточно. В некоторых ипотечных программах в качестве созаемщиков банки готовы видеть не только супругов. И тогда появляется простор для решения проблем с великовозрастными заемщиками (созаемщиками становятся дети) и других интересных схем.

Термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам, или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос.

По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь главным образом для так называемых очередников, а также, что особенно странно, для социально незащищенных слоев населения. Странным это представляется потому, что собственное жилье дорого не только в приобретении, но и в эксплуатации. Поэтому в развитых странах справедливо считают, что наделение собственным жильем малоимущих граждан — тупиковый путь. И предлагают этим гражданам социальный наем казенного жилья. Потихоньку трезвеем и мы.

Составляется на бланке предприятия-работодателя и заверяется печатью и подписью руководителя и главного бухгалтера предприятия. Текст справки о доходах примерно такой: сотрудник (ФИО) работает в организации, и его доход за последние 6 месяцев составил X долларов (рублей) в месяц. На справке в обязательном порядке должна присутствовать дата ее оформления.

Это справка о полученных физическими лицами доходах и удержанных суммах налога, которую бухгалтерия любой организации (предприятия) подает в налоговую инспекцию. Данная справка имеет строго установленную форму, утвержденную Федеральной налоговой службой, и ее содержание должно в точности повторять те данные о ваших доходах, которые организация-работодатель направляет в налоговую инспекцию. Справка по форме № 2-НДФЛ, представляемая в банк, должна быть заверена работодателем и печатью организации.

Персональный счет заемщика, открываемый ему в банке-кредиторе для перечисления на него кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.

С момента перечисления средств на ссудный счет включается «счетчик» кредитных процентов. Поэтому, как правило, средства на ссудном счете долго не задерживаются. Сразу же после их зачисления сумма кредита либо обналичивается для закладки в депозитарную ячейку, либо перечисляется безналичным способом на расчетный счет продавца недвижимости (обычно при покупке новостроек). Конкретный способ использования средств оговаривается кредитором и заемщиком заранее.

Средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов на наиболее авторитетной в мире Лондонской межбанковской бирже. Широко используется банками при установлении переменной ставки процента по кредитам, в частности, ипотечным. Например: 9 % годовых, плюс текущая ставка Либор по годовым заимствованиям.

Еще совсем недавно, осенью 2004 г., годовая ставка Либор (на которую, собственно, и ориентируются наши ипотечные банки) находилась на своем историческом минимуме — около 1,5 %. А в начале 2005 г. она уже приблизилась к своему средневзвешенному многолетнему значению — к 3 %. Существует ли вероятность того, что в обозримом будущем она побьет и прежний рекорд – более 7 %? Большинство аналитиков сходятся на том, что нет, предсказывая даже некоторое ее снижение в ближайшем будущем. Что ж, посмотрим. В любом случае у заемщика, взявшего кредит с плавающей процентной ставкой, в которой применяется Либор, имеет возможность перейти на фиксированную ставку, правда, слегка повышенную.

Ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название — учетная ставка ЦБ.

Поскольку реального финансового участия в банковской жизни наш Центробанк практически не принимает (получить у него кредит в режиме рефинансирования — задача не для слабонервных), то и прямая привязка ставок по ипотечным кредитам к учетной ставке ЦБ — весьма редкое явление. А вот косвенная привязка — случается. Например, в рублевых ипотечных кредитах Сбербанка. Однако, оснований для повышения ставки по уже заключенным кредитным договорам у банка пока не было (ставка рефинансирования ЦБ неуклонно снижается). Но и снижения процентов по кредитам в этом банке не наблюдалось, хотя основания для этого имеются.

Применительно к ипотечной тематике это стоимость залога, указываемая в договоре ипотеки. Определяется на основании заключения оценочного агентства.

На практике стоимость оценки приобретаемого объекта может отличаться от его же стоимости, фигурирующей в договоре купли-продажи, в обе стороны. Правда, случаи, когда сумма оценки оказывается существенно ниже суммы, указанной в договоре купли-продажи, встречаются не так уж часто и не имеют под собой какого-либо системного основания. Зато занижение стоимости квартир в договорах — явление весьма распространенное. Виной тому — несуразности российского налогового законодательства. Если квартира до ее продажи находилась в собственности продавца менее трех лет, то с любого рубля официальной стоимости этой квартиры сверх миллиона рублей продавец выплачивает 13 копеек подоходного налога. Зная это, многие банки идут навстречу своим заемщикам и отражают в договоре ипотеки именно оценочную стоимость объекта. Тогда и сумма кредита рассчитывается от этой стоимости.

Система страхования рисков, присущих ипотечному кредитованию. При этом к обязательному страхованию относится только страхование объекта залога от рисков его физического уничтожения. Этот вид страхования предусмотрен Законом «Об ипотеке (залоге недвиимости)». Но почти все кредитующие банки требуют от заемщиков страхования их жизни и трудоспособности, а также страхования рисков потери права собственности на приобретаемый объект недвижимости (предмет залога). Как правило, кредитные учреждения сами определяют страховые компании, с которыми они готовы сотрудничать по ипотеке.

По отдельности каждый из трех перечисленных видов страхования довольно дорог. В «пакете» же речь может идти о суммах в диапазоне от 0,8 до 1,5 % в год (за исключением случаев, когда заемщиками являются лица преклонного возраста либо страдающие серьезными заболеваниями). При этом за базу для исчисления стоимости страховки обычно принимается не полная стоимость кредитуемого жилья, а только сумма текущей задолженности перед банком. То есть, из года в год стоимость страховки будет сокращаться.

Сумма средств, предоставляемых кредитором заемщику. Определяется по договоренности сторон и фиксируется в кредитном договоре.

У 

Юридическая процедура, при которой кредитор (в нашем случае — банк) уступает третьему лицу свои права требовать от заемщика выполнения обязательств по кредиту. Например, при продаже кредита в режиме рефинансирования или после получения полной компенсации кредитной задолженности от страховой компании. В ипотеке эта процедура сопровождается также переоформлением залога.

Согласия заемщика на проведение такого рода операции в принципе не требуется. Зато и новый кредитор не вправе предъявлять заемщику какие-либо дополнительные требования, не предусмотренные кредитным договором с первым кредитором. Так что интересы рядового заемщика это напрямую не затрагивает.

Ф 

Ставка процента по ипотечному кредиту, которая, в отличие от переменной ставки процента, устанавливается на весь срок действия кредитного договора.

Абсолютное большинство кредитных договоров в ипотеке заключается сегодня именно на таких условиях. С одной стороны, это хорошо, поскольку защищает заемщика от произвола кредиторов при любых, даже форс-мажорных, обстоятельствах. С другой стороны, фиксация процента на 10, а то и на 20 лет вперед (при том, что ставки на рынке ипотеки, очевидно, будут снижаться), может многих отпугнуть. Правда, фиксированная ставка в кредитном договоре вовсе не означает, что банк впоследствии не имеет права в порядке доброй воли снизить эту ставку. Имеет и, вполне возможно, так и сделает под давлением конкуренции. А может ли банк, наоборот, повысить фиксированную ставку процента в одностороннем порядке? Может, если это предусмотрено в кредитном договоре. К сожалению, даже весьма солидные банки на нашем рынке предлагают своим заемщикам именно такую форму договора. Правда, случаев, когда банки на деле воспользовались этой записью, на рынке не зафиксировано. Видимо, именно потому, что банки были солидными.

Э 

Документ, определяющий основные параметры квартиры: общую и жилую площадь квартиры; площади комнат; площади вспомогательных помещений квартиры (кухня, коридор, ванная, уборная, кладовая, встроенные шкафы, а также площади балконов и лоджий).

Полная сумма платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенная на весь период действия кредитного договора. Определяется расчетным путем и включает в себя, кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание кредита.

Конкуренция есть конкуренция. И не всегда она бывает добросовестной. Поэтому, прежде чем вступать в контакты с банком, предлагающим самую низкую ставку по ипотечным кредитам, поинтересуйтесь, нет ли здесь каких-либо уловок. В частности, не предусмотрен ли в тарифах банка ежегодный платеж за ведение ссудного счета в размере, например, двух процентов от ссудной задолженности. Ведь если эти два процента приплюсовать к номинальной ставке, то уже получится не так привлекательно. А там, глядишь, и разовые сборы выше, чем у конкурентов. Все эти «шалости» легко улавливаются при вычислении эффективной процентной ставки по каждому кредиту. Правда, корректно вычислить ее может не каждый. Но ипотечный брокер должен это уметь. Обращайтесь.

А  В  Г  Д  З  И  К  Л  М  Н  О  П  Р  С  У  Ф  Э

Словарь подготовлен с использаванием материалов сайтов Бест-Ипотека и НБИК

Статьи по теме

11.11.2011С возвращением, ипотека!

12.10.2011Немного информации об ипотечных кредитах в Италии.

20.08.2011Ипотека на юге России становится все привлекательнее.

20.08.2011Ипотека: хороший способ купить свое жильё.

22.07.2011Ипотека. Как не попасть в кабалу?

28.02.2011Жилищное кредитование в России.

18.08.2009Ипотечные программы Банка Москвы.

18.08.2009Условия предоставления «Ипотечного кредита» в Сбербанке России.

03.02.2009Как погасить ипотеку материнским капиталом: инструкция.

20.01.2009Способы погашения ипотечных кредитов в Северной Осетии.